Zinsbaustein – Zentrales Wohn- und Geschäftshaus in Passau

Zinsbaustein – „Zentrales Wohn- und Geschäftshaus in Passau “ im Detail

Die aktuelle Finanzierung unterstützt den Abriss eines bestehenden Gebäudes und den Bau eines vierstöckigen Wohn- und Geschäftskomplexes mit Keller in zentraler Lage in der Passauer Innenstadt. Auf einer Gesamtfläche von 5.915,55 m2 bietet das Gebäude Platz für Gewerbe, Gastronomie, Büros und Studentenwohnungen.

Das Projekt legt großen Wert auf Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung. Unter Berücksichtigung der ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) strebt der Entwickler an, umweltschonende Ressourcennutzung, innovative Energie- und Mobilitätskonzepte sowie Sharing-Modelle und Elektroantriebe zu fördern. Unterschiedliche Energiekonzepte werden geprüft, wobei die Anbindung an das Fernwärmenetz zur Energieeffizienz beitragen soll. Das Projekt trägt zudem zur Bekämpfung von Wohnungsmangel bei, indem vor allem Wohnraum für Studenten geschaffen wird, um die bestehende Unterversorgung in Passau zu adressieren.

Details zum Grundstück

Das 1.026 m2 große Grundstück gehört seit 2016 der Projektgesellschaft, die es für 10 Mio. € erworben hat. Auf dem Grundstück steht derzeit noch eine Bestandsbebauung, die im Rahmen des Projekts abgerissen wird.

Im Grundbuch Abteilung III sind zwei Grundschulden eingetragen: 10,5 Mio. € als erste Rangstelle und 12,5 Mio. € als zweite Rangstelle, beide für die Allgemeine Sparkasse Oberösterreich Bankaktiengesellschaft.

Das bisherige Gebäude wurde für Einzelhandel und Gastronomie genutzt. Der Flächennutzungsplan weist das Grundstück als Mischkerngebiet aus. Die Form des Grundstücks ist rechteckig.

In einem Umweltbericht vom 10.01.2023 wurde Asbest an mehreren Stellen festgestellt. Dies wird voraussichtlich zu höheren Abrisskosten führen. Der Projektentwickler plant, das kontaminierte Material von Fachfirmen entsorgen zu lassen, was bereits in der Kalkulation berücksichtigt ist.

Das Grundstück liegt außerhalb der amtlichen Hochwassergefährdungszonen für Passau. Obwohl Passau aufgrund seiner Lage an der Donau teilweise als gefährdet gilt, wird aufgrund der Reduktion auf ein Untergeschoss keine unmittelbare Hochwassergefährdung des Grundstücks erwartet.

Laut einem geotechnischen Bericht aus dem Jahr 2018 wurden keine Altlasten auf dem Grundstück festgestellt.

Vermietung

Nach Abschluss des Baus werden im Gebäude Mieteinheiten für Studentenwohnungen und Einzelhandel zur Verfügung stehen. Die Vermietung wird gestartet, sobald die Hochbauarbeiten beginnen.

Die Verwaltung des Studentenwohnheims ist entweder für einen lokalen oder überregionalen aktiven Betreiber vorgesehen oder wird von der Ehret+Klein GmbH selbst übernommen. Die Ehret+Klein GmbH hat bereits erfolgreich ein Konzept in Berlin umgesetzt.

Für die Einzelhandelsflächen ist hauptsächlich eine Mieterschaft aus dem Dienstleistungsbereich geplant. Die Vermietung dieser Flächen erfolgt in Zusammenarbeit mit einem lokalen und einem überregionalen Maklerhaus.

Exit-Szenario

Geplant ist der Verkauf des Objekts im Rahmen eines Globalverkaufs. Der Vermarktungsprozess wurde im 2. Quartal 2023 gestartet. Dabei wird das eigene Netzwerk sowie lokale und überregionale Makler für die Vermarktung einbezogen. In Gesprächen mit lokalen Investoren und Sparkassen konnte bereits ein Verkaufspreis erzielt werden, der die Erwartungen aus vorherigen Vorverkaufsgesprächen übertrifft. Interesse wurde auch von Ehret+Klein Capital Markets signalisiert. Konkrete Verkaufsaktivitäten werden nach Baubeginn und ersten Vermietungsgesprächen erwartet, da potenzielle Käufer derzeit eine Vorvermietungsquote verlangen.

Die Kalkulation basiert auf einem angenommenen Verkaufspreis von 37.032.066 €, was dem 24,55-fachen der Jahresnettokaltmiete entspricht.

Die Rückzahlung des Darlehens von zinsbaustein.de erfolgt hauptsächlich aus den Überschüssen der Projekterlöse. Diese Erlöse werden verwendet, um das Darlehen an die Kreditnehmer zurückzuzahlen. Falls der Verkauf bis zum Fälligkeitsdatum nicht abgeschlossen ist, ist eine Rückführung durch eine bereits vertraglich gesicherte unwiderrufliche Anschlussfinanzierung durch ein Ärzteversorgungswerk in Zusammenarbeit mit der Kreditnehmerin vorgesehen.