Exporo – Labor Mannheim

Exporo “Labor Mannheim” im Detail

Die Darlehensnehmerin plant auf dem Projektgrundstück – nach erfolgreichem Abschluss des Ankaufes – einen Anbau bzw. eine Erweiterung des Bestandsgebäudes zu realisieren. Die Mieterin, Limbach Analytics GmbH, hat auch ein Interesse an weiteren Entwicklungsmöglichkeiten für den Standort bekundet. Das Grundstück hat entsprechende Reserven im Baurecht.

Die Finanzierung Insgesamt ergibt sich mit dem Ankauf des Objektes (Kaufpreis, Kaufpreisnebenkosten, Genehmigung Anbau) und den tatsächlichen Anbaukosten ein Projektvolumen in Höhe von 5.700.000 €. Die bei der Exporo AG angefragten Mezzanine-Mittel in Höhe von 3.425.000 € (= Auszahlungsbetrag) werden für die Ankaufsfinanzierung inkl. Nebenkosten benötigt. Eine Fremdkapital-Bank wird nicht mit in die Projektfinanzierung einbezogen. Das Exporo-Darlehen befindet sich im 1. Rang. Die übrige Finanzierungslücke soll mit Eigenmitteln geschlossen werden.

Einen Teilbetrag der durch Exporo im Term Sheet zugesagten Mittel in Höhe von 700.000 € werden durch Darlehen Dritter eingebracht und reduzieren das Exporo Anleger Risiko, da diese über einen klassischen Nachrang ins Projekt geht und somit die Mittel nachrangig zu Exporo stehen.

Das Grundstück Eine Tochtergesellschaft der Cone Capital AG erwirbt per Sharedeal 89,90 % der Objektgesellschaft AWG Substanz GmbH. Die Objektgesellschaft ist Eigentümerin des Grundstückes Edwin-Reis-Straße 6 – 10 in 68229 Mannheim. Laut Grundbuchauszug hat das Grundstück eine Größe von 2.051 m². Auf dem Grundstück steht ein Büro- und Laborgebäude, das 1983 errichtet und 1993 um eine Tiefgarage erweitert wurde. Zuletzt saniert 2009 befindet sich das Gebäude in einem guten baulichen Zustand.

Die Mieterin Das Objekt ist vollständig an die Limbach Analytics GmbH vermietet. Das Mietverhältnis wurde mit Mietvertrag vom 28. Dezember 2014 auf die Dauer von 15 Jahren, beginnend mit der Übergabe am 01. Januar 2015 fest abgeschlossen. Mit einem Nachtrag haben die Parteien eine neue Festlaufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2035 vereinbart. Die Jahresnettomiete für das Objekt liegt zurzeit bei 200.004 €.

Der Verkauf Die Darlehensnehmerin erwirbt das Grundstück zum 21,75-fachen der Jahresnettomiete (Bruttokaufpreis liegt bei 4.350.000,00 € und Jahresnettomiete bei 200.004 €). Nach Abschluss der Anbau- bzw. Erweiterungsmaßnahmen steigt die Jahresnettomiete gemäß Projektentwickler auf 295.000,00 €. Das Objekt soll dann im Globalverkauf zum 25,00-fachen der Jahresnettomiete veräußert werden. Das entspricht einem Verkaufspreis in Höhe von 7.375.000 €.