Zinsbaustein – Seniorenzentrum Schaafheim

Zinsbaustein – “Seniorenzentrum Schaafheim” im Detail

Seniorenzentrum Schaafheim umfasst eine vorliegende Finanzierung eines Seniorenzentrums in Hessen. Das Gebäude erstreckt sich über drei Geschosse sowie ein Staffelgeschoss, ohne Unterkellerung, und bietet Platz für insgesamt 81 Pflegeapartments in Einzelzimmern sowie 24 Apartments für betreutes Wohnen auf einer vermietbaren Fläche von insgesamt etwa 6.150 m2. Die Pflegeapartments variieren in der Größe von 22,61 bis 28,60 m2, exklusive anteiliger Gemeinschaftsfläche, während die barrierefreien Wohnungen zwischen ca. 54,53 m2 und 104,25 m2 liegen. Das Gebäude verfügt zudem über 33 Außen- und 18 Fahrradstellplätze.

Zusätzlich zu den Wohn- und Pflegeeinheiten beherbergt das Gebäude ein öffentliches Café mit einer 65 m2 großen Terrasse in südwestlicher Ausrichtung.

Das Projekt legt großen Wert auf Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung, indem es die ESG-Kriterien “Environmental” und “Social” berücksichtigt. Es wird als KfW-Energieeffizienzhaus 55 EE nach den Förderbedingungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) errichtet. Die Projektentwicklung betont energieeffizientes Bauen durch Zusammenarbeit mit regionalen Anbietern, Nutzung erneuerbarer Energien, Einbau energieeffizienter Heizungen sowie optimalem Wärmeschutz der Gebäudehülle und Dach- und Fassadenbegrünung.

Details zum Grundstück

Das Projektgrundstück mit einer Fläche von 6.169 m2 wurde von der Projektgesellschaft erworben, inklusive Kaufnebenkosten in Höhe von etwa 1,13 Mio. €. Im Grundbuch sind verschiedene (Grund-)Dienstbarkeiten eingetragen, die als nicht wertmindernd gelten.

Es besteht ein Wohnungsbelegungsrecht mit der MENetatis Holding II GmbH, Bedburg, das besagt, dass Wohn- und Nutzraum nur an Personen überlassen werden darf, die durch die Inhaberin der persönlichen Dienstbarkeit benannt sind. Das Belegungsrecht endet mit dem Ende des Miet- oder Pachtverhältnisses mit der MENetatis Holding II GmbH.
Im Grundbuch wurde eine Grundschuld für die Senior Bank in Höhe von 1,7 Mio. € sowie 3,4 Mio. € und 15,3 Mio. € für die Sparkasse Aschaffenburg-Alzenau eingetragen.
Ein Bodengutachten aus September 2021 liegt vor, das die geplante Plattengründung für den Neubau unterstützt.

Planung des Bauvorhabens

Die Baugenehmigung für das Projekt wurde im Februar 2023 erteilt. Die Tätigkeit des Generalunternehmers wird von der Karrié Bau GmbH durchgeführt, einem Unternehmen mit Bonitätsklasse 1. Die geplanten Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf rund 23,05 Mio. €, und die Fertigstellung ist für Oktober 2025 geplant.

Vermietung

Ein unterzeichneter Pachtvertrag mit der MENetatis Holding II GmbH über 25 Jahre liegt vor, mit einer jährlichen Pacht von 789.986 €. Die späteste Übergabe gemäß Pachtvertrag ist auf den 31.08.2024 festgelegt.

Die MENetatis Pflegen und Wohnen GmbH ist die Betreibergesellschaft, die seit 2016 besteht und bereits 18 betriebene Objekte in der Assetklasse Pflegeeinrichtungen vorweisen kann.

Exit-Szenario

Das Objekt soll einzeln zu einem Verkaufspreis von insgesamt 23.285.000 € veräußert werden. Die Vermarktung erfolgt über Vermittler aus dem Netzwerk des Entwicklers und der Sparkasse Aschaffenburg-Alzenau. Marketingkonzepte zur Unterstützung des Vertriebs an Kapitalanleger werden intern entwickelt. Der Verkaufspreis soll durch steuerliche Optimierungsmöglichkeiten aufgrund der degressiven AfA für Neubauten gesteigert werden.

Aktuell sind 15 von 81 Pflegeapartments verkauft, und sieben weitere sind reserviert oder haben bereits einen Notartermin. Drei der 24 Einheiten für betreutes Wohnen wurden verkauft, und vier sind reserviert oder haben einen Notartermin in Aussicht. Bis Oktober 2023 wurden Verkäufe über 3,984 Mio. € erzielt, und notarielle Kaufverträge über mindestens rund 5,07 Mio. € sind als Auszahlungsvoraussetzung für den Kredit vorgesehen. KfW-Zuschüsse in Höhe von 2.766.250 € stehen dem Projektträger zu, was geplante Gesamtmittelzuflüsse in Höhe von 26,05 Mio. € ermöglicht, abhängig von der Fertigstellung und Abnahme durch die KfW.