Zinsbaustein – NIDDA.VIERZIG2 (Crowd)

Zinsbaustein – „NIDDA.VIERZIG2 (Crowd) “ im Detail

In dem aktuellen Immobilienmarkt in Frankfurt am Main übersteigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien seit Jahren das Angebot. Mit der Umwidmung und Revitalisierung des Bürogebäudes schafft die Cube Real Estate GmbH 102 Einheiten der relevanten Assetklasse Wohnen. Weiterhin entstehen Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und mehrere Tiefgaragenstellplätze.

Im Rahmen der Umwidmung und Revitalisierung eines Bürogebäudes soll eine wohnwirtschaftlich genutzte Immobilie mit 102 Wohneinheiten und einem gewerblich genutzten Bereich im Erdgeschoss realisiert werden. Das Objekt verfügt nach Umwidmung über eine Wohn- bzw. Nutzfläche von rund 4.900 m² sowie 68 Tiefgaragenstellplätze.

Nach aktueller Planung soll das Objekt eine Durchmischung diverser Wohnungsgrößen für unterschiedliche Zielgruppen bieten.

Details zum Grundstück

Der Kaufvertrag für das Grundstück mit 2.561 m² Fläche wurde bereits im April 2021 unterzeichnet. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ist im September 2021 erfolgt (Kaufpreisposten 1). Ein zweiter Kaufpreisposten von rd. 516.000 € resultiert aus an den Verkäufer zu zahlenden anteiligen Mieterträgen seit dem Nutzen-/ Lastenwechsel bis zum Mietvertragsende des bisherigen Mieters (der Deutschen Bank AG) Ende November 2022 und ist auf Basis einer Stundungsvereinbarung im März 2023 fällig.

Das Grundstück ist mit einem Bürogebäude aus dem Jahr 1992 bebaut. Es handelt sich um einen L-förmigen Gebäudekörper mit vier Vollgeschossen, zwei Staffelgeschossen und zwei Untergeschossen, in denen sich eine Tiefgarage befindet. Die Liegenschaft gehörte vor der heutigen Bebauung zum Betriebsgelände der ehemaligen „Torpedowerke Frankfurt am Main Rödelheim“ – hier wurden in früheren Tagen Schreibmaschinen und Fahrräder hergestellt. Im Rahmen der heutigen Bebauung befanden sich auf den Flächen altlastenrelevante Einrichtungen, so dass seit 1988 umfangreiche umwelttechnische Untersuchungen durchgeführt wurden.

Die festgestellten Kontaminationen wurden im Rahmen von umfangreichen Bodensanierungen beseitigt. Seit 2004 ist der Altlastenstatus des Grundstücks aufgehoben. Die aktuelle Planung sieht keine Tiefbauarbeiten vor, sodass neben der Sichtung der Altlastenauskünfte keine fortführenden Bodenproben entnommen wurden.

Die Gebäudesubstanz des 1992 errichteten Bestandsobjekts wurde auf gefährdende oder gesondert zu entsorgende Stoffe überprüft. Die Ergebnisse ergeben keine signifikante Risikoposition.

Das Bauvorhaben

Im Rahmen des zinsbaustein.de-Darlehens ist die Umsetzung der Umwidmung und Revitalisierung des bestehenden Bürogebäudes in Frankfurt am Main geplant. Es ist eine Durchmischung verschiedener Wohnungsgrößen für unterschiedliche Zielgruppen vorgesehen. Im Erdgeschoss entstehen ca. 485 m² gewerblich genutzte Flächen, die insbesondere der Unterversorgung an ärztlichen Einrichtungen in der Umgebung nachkommen sollen.

Die aktuelle Planung ist konform mit den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans. Der Bauantrag wurde bereits im März 2021 eingereicht und die Freigabe wurde erteilt. Ein Generalunternehmervertrag mit der Firma Jöst Bauunternehmung GmbH wurde bereits abgeschlossen. Das Baucontrolling erfolgt extern über vertraute Baupartner mit aussagegemäß guten Referenzen.

Der Rückbau und der Hochbau sollen im 2. Quartal 2023 beginnen. Die Fertigstellung ist für das 2. Quartal 2024 geplant. Die Planung ist angestoßen und mit den ersten Rückbauarbeiten soll in Kürze begonnen werden.

Insgesamt sollen 102 Wohneinheiten entstehen, die sich auf ca. 4.436 m² Fläche verteilen. Davon entfallen 1.649 m² auf 68 möblierte Apartments, sowie 2.787 m² auf frei finanzierte Wohneinheiten. Alle Einheiten verfügen über mindestens ein Badezimmer und eine offene Küche. Einige der Wohneinheiten erhalten zusätzlich ein Dusch-WC und Abstellräume. Nahezu alle Einheiten verfügen über eine eigene Terrasse oder einen Balkon.

Sieben der Wohneinheiten werden gemäß eines Haus-in-Haus-Konzeptes zweigeschossig entworfen und bieten eine Fläche von ca. 125 m² mit eigener Grünfläche. Im 4. und 5. Obergeschoss sind großzügige Wohneinheiten geplant, häufig als Maisonette-Einheiten mit Laubengangerschließung. Im 1. bis 3. Obergeschoss entstehen kompakte Wohneinheiten mit ca. 20 bis 30 m² Fläche und Zugang zu einem gemeinschaftlich genutzten Waschsalon. Weiterhin entstehen mittelgroße Einheiten von ca. 40 bis 70 m² Wohnfläche und Mittelflurerschließung.

Projektentwickler

Die Cube Real Estate Gruppe ist ein auf die Assetklassen Wohnen, Gewerbe und Büro spezialisiertes Immobilienunternehmen. Über zinsbaustein.de wurden bisher fünf Projektfinanzierungen des Projektentwicklers vermittelt. Davon wurden vier bereits erfolgreich zurückgezahlt. Darüber hinaus besteht ein Crowdinvesting der Cube Real Estate GmbH mit einer Laufzeit bis Mitte 2024.